Заметки финансиста

Подпишитесь на нашу рассылку

Надстройка домов

Жилье можно возводить не только на «нулевом уровне» земли, но и на плоских крышах жилых домов (это единственный способ реконструкции жилищного фонда в рамках действующего законодательства), т.е. надстраивать по типовым проектам дома типовых серий на несколько этажей.

Площадь плоских крыш только жилых домов в Москве составляет 20 млн. кв. м, а в России 300 млн. кв. м. Надстройка жилых домов позволяет:

 

- значительно снизить себестоимость возводимого т.о. жилья, т.к. надстройка зданий не связана с выкупом земли, устройством фундамента и подведением к дому всех коммуникаций (в Москве стоимость земли может составлять до 2/3 от суммарной себестоимости строительства);

- быстро и дешево увеличить в 1,5 раза число мест в детских дошкольных учреждениях (ДДУ), надстроив их двухэтажные типовые здания на 1 этаж (Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, позволяет это сделать), при этом надстройка ДДУ осуществляется за 4 месяца с внутренней отделкой без прекращения их функционирования, а одно место при надстройке обходится в 2 раза дешевле, чем при новом строительстве;

- многократно увеличить число реальных игроков на строительном рынке, т.к. не нужно выкупать землю на аукционах, значительно снижается первоначальный капитал, необходимый для начала строительства, что непременно приведет к реальной конкуренции и снижениюэкономическими способами цен на жилье, в результате чего жилье станет доступным;

- разместить всех очередников Москвы в дешевом (себестоимость 30 тыс. руб./кв. м) жилье, если надстроить половину столичных домов на 1 этаж;

- оказать собственникам помещений в надстраиваемых домах неоценимую услугу по снижению затрат на капитальный ремонт их домов, т.к. в соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ и Комплексной программой модернизации и реформирования ЖКХ на 2010–2020 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 02.02.2010 г. № 102-р, ежемесячные отчисления на проведение капремонта дома должны быть значительно больше, чем существующая квартплата (и это при условии, что до 2020 г. инфляция в стране будет равна нулю), и т.о. предотвратить возможный социальный взрыв в стране.

В данной программе предлагается возводить не на «нулевом уровне» земли, а на плоских крышах (без отчуждения общего имущества) жилых домов типовых серий малоэтажного (1 – 3 этажа) энергоэффективного (по технологии «Активный дом», которая почти не потребляет тепла) доступного жилья без отселения их жителей путем выкупа застройщиком-инвестором у собственников квартир права надстройки дома и т.о. помощи им в проведении капремонта дома и совершенствовании внутренней его инфраструктуры. При надстройке 3-х жилых домов и одного ДДУ в Москве получен положительный практический опыт, который целесообразно распространить на всю столицу.

Реконструкция жилищного фонда выгоднее нового строительства и позволяет привлечь внебюджетное финансирование в капремонт жилых домов и систему ЖКХ в целом, демонополизировать ее, существенно увеличить объемы строительства за счет привлечения большого числа предприятий малого и среднего бизнеса (МСБ), которые не имеют административного ресурса, доступа к земельным аукционам и необходимого стартового капитала. Фактически предлагается создать новую отрасль городского хозяйства, которая занималась бы реконструкцией и капремонтом жилищного фонда.

Программа надстройки существующих зданий проработана с юридической и экономической точек зрения, одобрена Советом Федерации РФ, МосгорДумой, В.И. Ресиным, Ю.В. Росляком и А.В. Кузьминым, апробирована при надстройке 3-х жилых домов и одного ДДУ в Москве. Ее практическое осуществление является объектом исключительных прав: на надстройку зданий с плоскими крышами получены Патенты РФ: на изобретение № 2282006 от 20.08.2006 г. и на полезную модель № 40073 от 31.05.2004 г. Фактически в них запатентована сама идея надстройки зданий с плоскими крышами, благодаря чему их надстройка в соответствии со ст.ст. 1225, 1229 Гражданского кодекса РФ может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя.

Одним из способов практической реализации данной программы могло бы стать создание специализированной девелоперской компании, в т.ч. путем государственно-частного партнерства, которая владела бы исключительными правами на осуществление этой программы, а Правительство РФ (Москвы или других субъектов РФ) с учетом социальной значимости данной проблемы, наличия у компании исключительных прав и в рамках проведения пилотного эксперимента могло бы выпустить распоряжение о предоставлении этой компании права на осуществление функций генерального заказчика при осуществлении надстройки зданий с плоскими крышами, предоставить льготы на присоединение к городским инженерным сетям и коммуникациям и упростить процедуру получения разрешения на реконструкцию зданий.

Такая компания смогла бы занять эксклюзивную нишу, пока свободную и никем не занятую на строительном рынке, и не конкурировать с крупными строительными компаниями. Имеющиеся Патенты являются легитимным средством достижения этой цели. Исключительные права позволяют не только строить самим и эксклюзивно продвигать на российский рынок современные и экономичные технологии, но и продавать по лицензионному соглашению (в т.ч. в рассрочку) другим компаниям МСБ, не только саму возможность надстройки домов, но и современные строительные технологии, согласованные типовые проекты надстройки домов типовых серий и даже полный комплект необходимых стройматериалов. Поделившись с подрядными компаниями частью прибыли, можно в несколько раз увеличить объемы строительства.

 

Автор программы и Патентов                                  А.М. Шестопалов

(+7 – 903 – 731 – 4831)